住宅ローン残ってる家は売却できる？アンダーローンの判断と手続きの流れを解説

住宅ローン残ってる家は売却できる？基本

住宅ローンが残っている家でも、一定の条件を満たせば売却することは可能です。
一般的には、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローン残高を完済し、同時に抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。
このとき、売却代金で残債を完済できる状態を「アンダーローン」、反対に売却代金より残債の方が多い状態を「オーバーローン」と呼びます。
まずは自宅の売却価格と住宅ローン残高の関係を整理し、自分がどちらに当てはまるかを把握しておくことが大切です。

住宅ローンを利用すると、金融機関は家や土地に「抵当権」という担保権を設定します。
抵当権は、万一返済が滞ったときに金融機関が競売などで優先的に債権を回収するための権利であり、登記簿にも記載されます。
そのため、売却時には売買代金や自己資金で住宅ローン残債を一括返済し、抵当権を抹消したうえで所有権を買主へ移転するのが一般的な流れです。
抵当権が残ったままでは買主側の住宅ローン利用が難しくなるため、実務上も完済と抵当権抹消は不可欠な手続きとされています。

住宅金融支援機構などの調査では、住宅取得や住み替えの動機として「もっと広い家に住みたい」「教育や子育て環境を良くしたい」といった回答が20代・30代で多い傾向が示されています。
この年代が自宅の売却を検討する場面としては、子どもの成長に合わせた住み替え、転勤に伴う居住地の変更、離婚による資産整理など、ライフステージの変化がきっかけとなることが少なくありません。
また、住宅ローン返済額と家計のバランスを見直す中で、より無理のない住まい方を考えて売却を検討するケースもあります。
このように、住宅ローンが残っている家の売却は、人生の大きな転機と重なることが多いため、基本的な仕組みを早めに理解しておくことが重要です。

アンダーローンか確認するための具体的な計算方法

まずは、自宅がおおよそいくらで売れそうかを把握することが大切です。
代表的な方法として、過去の不動産取引価格情報や民間の相場情報を確認し、築年数や広さ、立地条件が近い住宅の成約価格を比較するやり方があります。
そのうえで、不動産会社へ査定を依頼する際には、査定の根拠や価格の幅、売却までの想定期間などを具体的に質問し、説明内容が自分の状況に合っているかを確認することが重要です。
こうした情報を丁寧に集めることで、現実的な売却価格の見通しを立てやすくなります。

次に、住宅ローン残高を正確に把握し、アンダーローンかどうかを確認します。
住宅ローンの残高は、金融機関から送付される返済予定表や、住宅金融支援機構などが提供する残高照会サービスで確認できます。
売却予定価格から住宅ローン残高を差し引き、さらに一部繰上返済を検討している場合は、その金額も加味して計算します。
この計算の結果、売却予定価格が住宅ローン残高を上回ればアンダーローン、下回ればオーバーローンという状態になります。

また、売却時には住宅ローン残高だけでなく、諸費用も含めて資金計画を立てる必要があります。
代表的な諸費用として、宅地建物取引業法に基づき上限額が定められている仲介手数料、登記名義人や抵当権の変更・抹消などに関わる登記費用、抵当権抹消登記の登録免許税、不動産譲渡による利益が出た場合の税金などがあります。
売却予定価格から住宅ローン残高と諸費用の合計を差し引き、その結果がプラスであれば、実質的にもアンダーローンの状態といえます。
このように、売却価格・ローン残高・諸費用を一体として整理することが、安心して自宅売却を進めるための基礎となります。

アンダーローン時に30～40代が選べる売却と住み替え戦略

アンダーローンの状態で自宅を売却する場合、まず売買契約を締結し、買主の住宅ローン審査が通過した段階で決済日と引き渡し日を確定する流れが一般的です。
決済日には売却代金を受け取り、同時に住宅ローンの残債を一括返済して抵当権抹消登記を行い、その後に所有権移転登記と鍵の引き渡しを行います。
このように、売却代金で住宅ローンを完済できるアンダーローンであれば、金融機関の同意も得やすく、手続きも比較的シンプルに進めやすいです。
ただし、決済日に向けて引っ越しや新居確保の準備を計画的に進めておくことが大切です。

住み替えでは、先に自宅を売却してから新居を購入する「売却先行」と、自宅を保有したまま新居を購入する「購入先行」という進め方があります。
売却先行は、手元に入る資金を確定させてから新居予算を組めるため、過度な借入れを避けやすく、二重ローンのリスクも低くできる方法です。
一方、購入先行は新居をじっくり選べて仮住まい期間を避けやすい反面、一定期間は現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に返済する「二重ローン」となり、金融機関からは短期間での旧居売却や完済を条件とされることが多いとされています。
そのため、自身の返済負担とスケジュール感を踏まえて、どちらの進め方が無理のない方法かを検討することが重要です。

特に30～40代の共働き世帯や子育て世帯では、教育費や生活費が増える時期と住み替えが重なりやすいため、資金計画を慎重に立てる必要があります。
頭金や引っ越し費用、新居の家具・家電購入費などを含めて現金準備を行い、無理のない返済比率になるよう住宅ローンの借入額を抑えることがポイントです。
また、購入先行を選ぶ場合には、二重ローン期間中の返済額が世帯収入に対して過大とならないか、ボーナス減少や育児休業など収入変動の可能性も織り込んで試算しておくと安心です。
このように、将来の家計イベントを見据えた余裕ある資金計画が、アンダーローンでの住み替え成功の鍵となります。

住宅ローンが残っている家を安心して売却するための注意点

まず、現在利用している住宅ローンの内容を整理しておくことが大切です。
固定金利か変動金利か、返済期間、保証料や繰上返済手数料の有無などにより、完済時の負担額が変わるためです。
金融庁の資料でも、金利タイプや諸費用を正しく理解してローンを利用することが重要とされています。
売却後の新たな住宅ローンを検討する場合も、今の条件を把握しておくことで、無理のない返済計画を立てやすくなります。

次に、売買契約の内容を細かく確認しながら、売却価格と引き渡し時期のバランスをとることが重要です。
住宅ローンの完済日は、決済日と一致させるのが一般的であり、引き渡し時期の定め方によっては仮住まいが必要になる場合もあります。
売買契約書では、引き渡し日、手付金額、ローン特約の内容、契約解除に関する条項などを特に丁寧に確認する必要があります。
これらを事前に整理しておくことで、決済直前のトラブルやスケジュールの行き違いを防ぎやすくなります。

さらに、売却に伴う税金や公的制度についても、事前に確認しておくことが欠かせません。
マイホームを売却して利益が出た場合、国税庁の解説によれば、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特別控除が設けられています。
一方で、所有期間や居住状況によって税率が変わることや、他の税制優遇との併用が制限される場合もあります。
30～40代で住み替えを検討する方は、次のマイホーム取得時の負担も見据えて、必要に応じて税務署や公的機関の情報を確認しながら、損失が出ないように計画的に進めることが大切です。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、アンダーローンであれば売却と住み替えは十分に現実的です。
大切なのは、現在のローン残高と売却見込み額、諸費用を整理し、手元資金と将来の返済計画を具体的にイメージすることです。
当社では、アンダーローンかどうかの試算から、売却の流れ、次の住まいの購入計画、税金の確認までを一括でサポートします。
「このままローンを払い続けて良いのか」「今売るべきか迷っている」という段階でもかまいません。
まずはお気軽にご相談いただき、一緒に無理のない最適な売却・住み替えプランを考えてみませんか。